Profit sau Venit Pasiv? Studiu de caz. Imobiliare.

Investitie imobiliara pentru dezvoltatori in sectorul 6, Militari la metrou Pacii.

Imobil D+P+5E in stare foarte buna, construit in 1983 si pus in vanzare la pretul de evaluare de 1.680.000 Euro, discutabil in functie de planul de conversie (destinatie). In prezent functioneaza ca cladire de birouri (in sensul ca o parte din spatii, respectiv 3 etaje, sunt inchiriate de catre vanzator unor societati comerciale).

Oportunitate de afaceri. Imobil de vanzare langa metrou. Cladire birouri sau conversie in rezidential cu apartamente noi. Chilipir imobiliar.

Cladire cu o suprafata de 5.000 mp formata din subsol, parter, 5 etaje si posibilitatea etajului 6 retras,  3 lifturi (2 de persoane si 1 de marfa), hol mare cu receptie la intrare, teren adiacent de 450 mp format dintr-o parcare cu o capacitate de 30 locuri si o alee de acces, imobil amplasat langa statia de metrou Pacii, deschidere la bulevard de 42 mp, acces facil catre toate mijloacele de transport, supermarketuri si hipermarketuri (Kaufland, Auchan, Metro, Carrefour), autostrada A1 Bucuresti-Pitesti.

Pretul de vanzare al imobilului de 1.680.000 Euro este format din: 

 – 1.600.000 euro pentru cladire(D+P+5et./4.900mp constr.) + teren aferent (1.226 mp), pret care nu este purtator de TVA si

–     80.000 euro pentru teren adiacent (451mp) + TVA aferent

investitie-afaceri-imobiliare-oportunitate-dezvoltariAccesul de la locatie catre toate zonele capitalei se face facil, utilizind metroul. Timpii de parcurgere (fara transferuri) cu metroul a distantelor fata de principalele puncte de reper din capitala, sunt urmatorii:

  • Sediul Presedintiei (Palatul Cotroceni): 6 minute;
  • Sediul Parlamentului (Palatul Parlamentului): 10 minute;
  • Sediul Guvernui (Palatul Victoria): 22 minute;
  • Gara de Nord: 20 minute.
  • Campusul Universitatii Politehnice: 8 minute;
  • Facultatea de Medicina: 10 minute;
  • Universitatea Bucuresti: 18 minute;
  • Academia de Studii Economice: 20 minute.

Cum transformi o provocare imobiliara intr-o oportunitate de afaceri?

Cel mai atractiv scenariu este conversia imobilului in bloc de garsoniere si apartamente, terenul adiacent existent permitand suplimentarea locurilor de parcare prin solutii tehnologice de tip multiparking (exemplu: Klaus).

Acest scenariu ofera posibilitatea amenajarii a 65-70 de garsoniere si apartamente, durata de autorizare si executie intre 6 luni – 12 luni, in functie de capitalul disponibil pentru rulaj, pregatire si echipa.

Reconversia imobilului in rezidential ofera doua scenarii atractive investitorului, in functie de interesele comerciale ale acestuia, dar si in functie de viziunea si strategia acestuia pe termen scurt si lung:

  • Profit din vanzarea apartamentelor noi pe piata imobiliara (marja de 40-50% in urma studiilor de fezabilitate efectuate);
  • Venit pasiv din inchirierea apartamentelor noi pe piata imobiliara (minim 65 garsoniere x pret mediu de inchiriere 250 eur/luna rezulta intr-un venit pasiv brut de 16.250 eur/luna)

Unul din avantajele acestui tip de investitie imobiliara este cashflow-ul si faptul ca transformarea este o operatiune de scurta durata. Datorita faptului ca imobilul exista deja, se poate vinde in faza de proiect mai repede decat un proiect neimplementat inca.

Un alt avantaj este ca echipa de arhitecti si consultanti ai cumparatorului a executat deja un proiect privind acest tip de conversie, optimizand la maxim constructia existenta si adaugand valoare suplimentara acesteia, astfel incat investitia in transformarea imobilului din birouri in rezidential sa fie minima. Se porneste astfel cu un avantaj considerabil de timp.

Alt avantaj este starea foarte buna a imobilului, expertizele tehnice efectuate si starea generala a cladirii confirmand acest lucru.

Conversia din cladire de birouri in imobil de locuinte adauga si valoare prin constructia si fructificarea boxelor de depozitare si a locurilor de parcare.

Insa cel mai mare avantaj al acestui imobil ramane locatia prin amplasarea si deschiderea acestuia la bulevard si prin pozitia acestuia langa metrou si langa toate mijloacele de transport in comun, dar si prin legatura foarte buna cu toate zonele din Bucuresti si cu autostrada A1 Bucuresti-Pitesti.

In prezent, pana la valorificarea constructiei prin vanzare, imobilul este disponibil si pentru inchiriat in urmatoarele conditii:

  • pret 5-6 euro/mp + TVA (exclusiv TVA) functie de finisaje, suprafata minim inchiriabila cca.4200 mp. (cladire completa,7 nivele), perioada min. 5 ani(cu garantie bancara)

Alte destinatii ale cladirii pentru dezvoltatorii imobiliari si oamenii de afaceri

Analizele si cercetarile de piata pe care vanzatorul le-a facut pina in prezent impreuna cu echipa sa de consultanti arata ca valorificari convenabile:

  • achizitionare/inchirierea  cladirii pentru a o exploata prin inchiriere/subinchiriere pentru spatii de birouri clasa A/B

sau

  • achizitia si conversia imobilului in Hotel 3* si exploaterea lui ca atare.

Pretul la care imobilul este pus in vanzare este un pret de chilipir, iar un investitor cu viziune poate transforma aceasta investitie intr-o afacere profitabila si intr-un proiect cat se poate de interesant datorita simplitatii matematice a cladirii.

Profit sau venit pasiv? O intrebare fundamentala pentru a decide cum sa investesti in acest imobil.

Contact business fixer:

Georgia Mihalcea

0722.856.811

Advertisements

Leave a reply or two. Or your testimonials if you ever worked or interacted with me.

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s